Нас читают:
html counterсчетчик посетителей сайта
ООО «Управляющая компания «Дзержинец»: ЗАДАЧА – НАУЧИТЬ БЫТЬ ХОЗЯИНОМ

ImageОдной из целей вступившего в силу в марте 2005 года Жилищного кодекса РФ было формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом. Без таких рычагов невозможна бесперебойная работа жилищно­коммунального комплекса страны. Одним из способов управления жилищным фондом стали управляющие компании.

Среди без малого сорока управляющих компаний города Новосибирска УК «Дзержинец», приступившая к управлению домами в мае 2007 года, за неполных два года работы успела приобрести опыт и имидж серьезного и надежного партнера. Сегодня немало ТСЖ и многоквартирных домов выражают желание перейти в управление к «Дзержинцу». В чем секрет? Этот вопрос мы адресовали директору ООО «УК «Дзержинец» Борису Петровичу МАЛЬЦЕВУ. Более 30 лет отработал Борис Петрович в системе ЖКХ, его опыт, его мнение наверняка будут интересны многим.

– Борис Петрович, с чего начинал «Дзержинец»?

– Становление в 2007 году шло непросто, и сложнее всего было добиться доверия людей. Мы сразу же пошли по трудному пути – пути убеждения жителей, что именно они являются собственниками жилья, а значит, обязаны сами решать проблемы своего дома: выбирать, что необходимо делать в первую очередь, как распределять средства и т.д. Жители были не готовы к этому. Сегодня проще не стало, но положительные тенденции уже есть. Приступая к управлению, мы прекрасно понимали, что только опережение в системе управления и использование передовых наработок в технике и технологии позволят нам состояться как компании и занять лидирующие позиции на рынке. Для этого мы ввели и отработали программу по домовому учету средств, на ее разработку ушло почти три года. Мы съездили в Ангарск, Томск, Курск, чтобы учесть их опыт, но пригласили программистов из НГАСУ (Сибстрин) и разработали собственную программу. Теперь у нас все прозрачно в финансовых вопросах, то есть любой жилец дома может прийти и проконтролировать, какие деньги были с дома собраны и на что потрачены. Каждый месяц, квартал и вообще по требованию жителей или выбранных уполномоченных мы предоставляем «распечатки» – куда средства истрачены, сколько денег осталось. Мы советуем, куда их направить, или накапливаем на какие­то объемные работы: по ремонту инженерных коммуникаций или по ремонту кровель. Наши специалисты всегда готовы ответить на любые вопросы, а их возникает великое множество. Мне нравится, что люди сегодня стали осознавать себя собственниками и понимать свою ответственность и свои задачи, что они имеют право определять те работы, которые нужно выполнить в их доме. Я считаю, что это мы сделали правильно.

– Расскажите о сегодняшней структуре компании.

– Наша компания представляет собой достаточно простую и эффективную модель, сочетающую в себе наличие заказчика и подрядчиков как территориальных (ЖЭУ), так и функциональных (например, «Сибирьлифтремонт»). Основными подрядчиками являются ЖЭУ. По договорам подряда с управляющей компанией работают 9 ЖЭУ, у каждого ЖЭУ свой участок работы, группа домов, находящихся под управлением ООО «УК «Дзержинец», объединенная по территориальному принципу. С ними мы заключаем договор подрядного содержания и ремонта домов. Если работа исполняется и уполномоченные представители собственников принимают ее, в конце каждого месяца она оплачивается, если не выполняется или выполняется некачественно – деньги остаются на лицевом счете дома, и в дальнейшем мы с жителями решаем, куда их направить.

– Что сейчас является вашей основной заботой?

– В нашем управлении сегодня 351 дом, и уже есть предпосылки, что их будет больше. Сейчас собственники сами решают, как им быть, есть ТСЖ, желающие перейти в наше управление. Думаю, что в этом году мы примем в управление 10­15 домов, может, и больше.

Жилищная работа складывается из содержания жилья и ремонта, поэтому в связи с выходом нового Жилищного кодекса мы работаем с каждым домом индивидуально. У каждого дома свои особенности, но 95% требуют капитального ремонта, т.к. в основном они старые, простояли от 40 до 60 лет. На каждом доме мы планируем тот объем работ (по содержанию и капитальному ремонту из средств собственников дома), который необходим именно для этого дома.

– От каких ошибок ТСЖ, основываясь на собственном опыте, вы могли бы предостеречь?

– У нас есть дома, которые выбирают не­ полное содержание. Один дом выбрал только дворника и уборщицу лестничных клеток. От слесарей, сантехников, электриков жители отказались. Я не знаю, как они будут жить, кто их будет обслуживать. Если что случится, ведь никто не придет на помощь. Такая ситуация, я думаю, закончится плохо. Мы стремимся ее перебороть и воспитать в собственниках чувство ответственности за свой дом.

При выборе способа управления в форме ТСЖ нужно понимать, что ТСЖ – это даже не столько финансовая самостоятельность, сколько ответственность. Нужен трезвый, зачастую не очень приятный расчет потребностей по содержанию. Конечно, можно заняться самообманом и занизить плату до минимально возможной, но это, мягко говоря, «проедание будущего». И в этом самая главная опасность ТСЖ. Есть и другие, не менее важные проблемы: монополизация власти, получение отдельными членами ТСЖ финансовых выгод за счет ТСЖ и др.

Еще одна немаловажная проблема – отсутствие квалифицированных кадров в объеме, необходимом для всех ТСЖ.

– Можете ли вы сказать, что ваше развитие идет динамично?

– Наверное, так сказать можно, но нельзя быстро изменить психологию людей. Ведь сегодня мы выступаем в роли своего рода психологов для собственников жилья, пытаемся научить их работать, научить понимать закон, быть хозяевами своего дома. Поэтому динамичность зависит от сознания людей, которые с нами работают. Мы – специалисты, мы сегодня знаем, как нужно работать в данной ситуации, мы быстрее понимаем и схватываем новинки, быстрее решаем все вопросы. Жителям намного сложнее, не все хотят думать, брать ответственность на себя. Поэтому наша задача сегодня – объяснять жителям, как это должно работать в идеале. И доверия жителей, о котором я говорил, мы добиваемся своей работой, выполненными объемами, обязательным исполнением своих обещаний.

– Как Вы видите будущее реформирования ЖКХ и связанные с этим проблемы?

– Думаю, что в перспективе механизм функционирования жилищно­коммунального хозяйства отладится, потому что формируется новое сознание, потому что актив собственников, который постепенно создается, – это уже работоспособный орган, который будет знать, что делается в доме. Но процесс становления очень долгий, это может занять не один год. Сейчас нашей компании трудно претендовать на разумный тариф, отвечающий интересам и компании, и собственников. Мы очень гибко подходим к вопросу стоимости наших услуг, но есть предел разумного. Есть дома, в которых 95% жителей – пенсионеры, там уже необходимо подходить с другими мерками, пониманием и особым уважением. Конечно, мы стараемся им во всем помочь, и иначе поступить не можем – это наша позиция.

Но проблемы остаются. То, что сегодня делается по 185­му Федеральному закону – очень мало: если посчитать, то в таком объеме, в котором мы сегодня делаем капитальный ремонт домов, нам понадобится 20­30 лет. Далее: если в доме идет комплекс­ный ремонт, затраты в среднем составляют 8­10 млн руб., откуда жители их возьмут? 10­20 лет надо собирать с дома деньги, а его еще и содержать нужно это время. Большая часть лифтов отработала нормативный срок, и их надо менять. (Мы, кстати, в 2008 году заменили 35 лифтов в наших домах.) Затем – благоустройство межквартальных территорий. Муниципалитет в 2008 г. выделил примерно 35­37 млн рублей; конечно, это сумма большая, но в рамках района этого недостаточно. Депутаты ставят детские городки, а я считаю так: городок, конечно, нужен, но сначала надо дом отремонтировать! Но на средства жителей это практически невозможно сделать. Поэтому необходимо, чтобы муниципалитет выделял средства на комплексный ремонт, особенно если дом отстоял 50 лет, или при аварии, когда ситуация не терпит отлагательства. Например, сейчас никак не решена проблема замены аварийных деревянных перекрытий и инженерных коммуникаций в доме, а ведь за этим стоят жизни людей. Мы считаем, что муниципалитет мог бы взять на себя эту функцию.

– У Вас большой коллектив?

– Еще в 2007­м мы оптимизировали кадровый состав, но не в ущерб своей работо­способности. Остались люди, знающие свое дело. Одним из ведущих сегодня является производственный отдел, специалисты отдела закреплены за каждым ЖЭУ. Все вопросы, проблемы решаются на месте, с привлечением жильцов, собственников дома. Плановый отдел занимается обсуждением финансового объема работ, итоговым согласованием размера платы за содержание и ремонт. В компании есть грамотная служба юристов. Особо хочу отметить аварийно­диспетчерскую службу. Она сформирована из знающих дело специалистов, служба не раз доказала свою оперативность и работоспособность в трудных ситуациях при неизменно высоком качестве работ.

Благодаря многим указанным факторам нам удалось переломить ситуацию с подачей тепла и воды, особенно в морозы. Сейчас нет такой массовости жалоб и заявлений, идет нормальная плановая работа. Сделано много. Как пример – во многих домах нами поставлена запорная арматура, и работать стало проще. Судите сами: или стояк отключить в подъезде, или целый дом? И пусть за прошедшие два года сделано много работы – предстоит сделать еще больше.

– А что входит в самые ближайшие планы?

– Первое – все­таки довести до логического завершения работу с жителями, чтобы они стали настоящими хозяевами, были полномочны определять тот вид работ, который необходим, чтобы они сами на 100% участвовали в жизни своего дома. Конечно, в ближайшее время хотелось бы больше отремонтировать домов и перейти на плановые работы. Мы сегодня вышли с предложением экономически просчитать возможность надстройки мансардных этажей как вариант выполнения 185­го Федерального закона. Квартиры нужны бюджетникам, собственникам ветхого жилья, а отремонтированный, утепленный дом, да еще с дополнительной площадью мансард – это гораздо дешевле, чем построить новый дом. Но это уже отдельная тема.

– Борис Петрович, что Вы считаете самым важным в Вашей работе?

– Для меня важен результат, для меня необходимо, чтобы и мы, и жители почувствовали, что мы работаем так, как этого хотелось бы. Для меня важно понять, чего человек хочет, в чем в первую очередь нуждается. Ведь мы, в конечном итоге, работаем на простого человека, работаем, чтобы людям жилось как можно более комфортно. Они этого заслуживают!

ООО «УК «Дзержинец»
Новосибирск, ул. Республиканская, 11.
Тел./факс (383) 271-­09-­81.
E­mail: Этот адрес e-mail защищен от спам-ботов. Чтобы увидеть его, у Вас должен быть включен Java-Script